易博-广州房地产新闻

                                                        易博:令人尴尬的关键客户数,房多多(DUO.US)的GMV增长还有未来吗?-广州房地产新闻

                                                        最新资讯 2019年10月14日 14:11

                                                        令人尴尬的关键客户数,房多多(DUO.US)的GMV增长还有未来吗?-广州房地产新闻

                                                        令人尴尬的关键客户数,房多多(DUO.US)的GMV增长还有未来吗?-广州房地产新闻

                                                        【澳媒揭马蹄露真相】

                                                        迄今♀↑⊿,房多多进入大约有120个城市⊙♂,其中20多个城市是自营♀,近100个城市是加盟♂∴⊙。中国主要的100个城市的房价﹡⊿﹡,我们暂且按照中国恒大的销售均价8000元计算﹡,应该可以反映现实▽〇。一套房100平米♂♂∟,单价8000元⊙,套总价平均即为80万元┊﹡。人均GMV是10万元┊,就意味着﹡▽♂,在房多多平台上▽,平均8个经纪人加在一起?♀⌒,一年才卖出去一套房?〇。人均GMV十万元↑⌒,按2%费率看□┊,一个经纪人一整年的平均佣金收入只有2000元??∵,怎么活?这显然是非常不合常理的⌒⊙∟。那么π♂▽,就有四个可能性来解释这个不合常理的数据:1⊿,要么房多多链接的注册经纪人数量是假的;2〇□,要么房多多平台上真正活跃的经纪人数量相当之低;3﹡〇,要么房多多一年1000亿元的GMV数字□△⊙,有水分;4〇△∴,要么房多多的利润与收入来源☆,不是平台模式♂♀△,而另有捷径〇?↑。一份严肃的招股书⊙,不应该包含这么不正常的数据⊿〇。所以⊿〇∴,我们还必须再仔细分析它的数据结构♀▽☆。我下载过房多多△,可以看出┊,它提供从新房交易、二手房交易、租房的众多服务〇△。所以◇⊿♀,这里面会不会有非交易类的数据影响了最终的测算结果呢?比如租房业务?。我考虑到租房这个因素┊□,但是自己把它排除了□↑▽。租房创造的收入规模太低了〇?┊,并不足以对房多多的整体数据构成重大影响?。

                                                        那么♀△?,影响的因素会不会是∟,真正活跃的经纪人数量没有那么高呢?正是在这个关键的数据上⊙⊙♀,房多多出现了三个不同的口径♀⊿。今年7月22日☆,在一个公开论坛上房多多创始人曾熙说﹡▽,目前房多多年度活跃的房产经纪人∟,超过60万名◇♀⊿。第二个口径是↑⌒,曾熙说□,仅今年上半年活跃的经纪人就有26万△?,房多多1600名员工都是服务于这107万名注册经纪人﹡△。

                                                        易博

                                                        房多多是一个对B收费的交易平台﹡,你无法让你大多数客户(经纪人)挣钱⊙,任何交易平台都没有可能走远♀□⌒。因此∴∟,房多多的关键客户数据令人尴尬◇,不仅仅是涉嫌水分的问题△♀∴,更关乎未来▽〇◇。在这个时候⌒∟〇,光谈论自己的净利润△,赞美自己终于盈利☆,高调说自己1600名员工⊿⊿◇,人均创造了5830万元—8450万元GMV∵△◇,是没有意义的事情△▽∴。

                                                        6万名∟π♂,只是我提供的一个假设♂。这个假设的前提是π〇△,6万名经纪人⊙♂,半年内每人交易成功一套房子∵⊿↑,结论才勉强过关⊿。可是♂,现实中⊿?,每个经纪人半年只卖1套房子△,是无法在房多多养活自己的∴♂﹡。

                                                        这只能说明∵,在房多多平台的货架上▽∵⌒,交易的不是房子↑⊿,一定是套总价更低更低的东西☆♀。所以〇π,一定是哪里出了问题?此时♂,一个更为合理的解释是存在的☆♀┊。于是♀,结论回归正常┊☆,质疑暂时消失⌒。但是♂◇▽,这样一来☆,对房多多至关重要的活跃客户数据∴〇□,就从官方披露的30万名自由落体至6万名♀⌒∴,它对房多多的未来、房多多的IPO意味着什么∵,你自己去想◇﹡∵。

                                                        易博

                                                        说老实话﹡,房多多卖的是房子π,不是矿泉水∟◇,一年下来⊙⊿,总的GMV只有1000亿元♀π,令我十分吃惊——这个数字太少了⊿﹡⌒。

                                                        而人均20万佣金♀◇▽,对应的‘生存级’人均GMV数应该是1000万元♂┊〇,根据这个再来测算□∴▽,房多多107万注册用户中△☆,真正有效的经纪人数可能才有1万人◇⊿,只有1%的有效率□。

                                                        而在最新的招股书里∴,房多多说↑,截至2018年底⊿♂▽,平台上拥有了近32万名(317342名)活跃经纪人⌒﹡。107万⊙⊿⊙,60万∟∟◇,32万∟┊▽,26万〇□□。四个数据里∟?,我们取最有利于房多多的数据:26万名勤奋的经纪人﹡?,在今年半年时间里♂▽,为房多多的913亿元GMV做出了核心贡献〇↑。

                                                        一年1000亿元的GMV☆,一共107万名注册经纪人⊙,放在一起的话﹡﹡﹡,说明一个最简单不过的事实:每个经纪人一年创造的GMV只有10万元?。

                                                        奇怪的数字指向了一个更为关键的事实∵。那就是◇〇,不管分子♂⌒↑,还是分母◇﹡,谁有水分⌒▽,上述超越常识的比对结果说明♂,在房多多107万名注册经纪人里□,有相当一部分人不过是群众演员⊿,挣不到钱♂┊♂,或者说ππ♂,相当一部分人的挣钱效率很低——否则↑,房多多的GMV将是今天交易规模的数倍♀♂,而这并未发生∵♂。

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                                                        假如你认为最低人均GMV250万元更符合中国楼市国情∴☆,那么♂⌒,1000亿GMV对应的活跃经纪人〇,数量应该只有4万名☆♀。

                                                        事实上♂,根据经纪行业的佣金费率特征♀,人均15万—20万佣金收入〇π,应该是一二线经纪公司的生存底线∵,太低了就没有存活的意义♂,因为它里面包含了经纪人收入〇﹡∟,成本与经纪公司、房多多的利润来源∵♂♂。

                                                        什么概念?100万专业人士注册∟﹡〇,只有1万人能够创造价值△∴。到现在我写了两千多字∴,使用的数据都是房多多自己披露的┊∟,但是∴△,结合行业特征♂〇,最终呈现的结论却令人诧异∵⌒,很有戏剧性∟▽⊙。

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                                                        这就意味着♂∴∟,今年上半年□,每个经纪人在房多多创造的交易额⊙⌒↑,平均为35万元♀⌒。从人均10万元到人均35万元〇,两个数字没有本质性的变化?〇,它们仍然无法与我们脑袋里的中国房价正常水平匹配♀π。

                                                        我的困惑也正发生在这里☆π。房多多招股书⊙,英文写就⊿⌒∴,但我在朋友圈里看到一篇文章连接∴∴,做了脱水摘录的招股书中文版∵♀〇,发到这里大家看看∟。

                                                        但是♂,更吃惊的是在后面⊿。拿这个数据与另一组经纪人数据∟∟↑,做一个简单的除法↑,得出人均GMV⊿♀?,数字会更让你疑惑不解∴♂∵。在招股书里△〇,房多多写道☆,行业一共约有200万名房地产经纪商户♂⊿,截至2018年底♂☆☆,房多多平台上注册了91万名⊿∵♀,半年后♂∵,这个数字增长到了107万名∟⊙。

                                                        因为┊π,活跃的、希望挣到大钱的经纪人┊⊙,一旦失望走了♀,GMV也就没有了未来〇。

                                                        107万注册经纪人♂↑,4万名活跃∴π⊿,相当于4%的有效贡献率△☆。剩下的不过是围观人士π。如果我们用招股书中公布的净利润来反推它的佣金数♀,再反推房多多佣金背后的GMV△,也可以发现更多的不合理◇,并得出结论:在房多多平台上⊙,为它创造核心收入的活跃经纪人数量﹡,可能比4万名低得多?。

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                                                        况且π,6万人里▽,有优秀的?⊿,也有一般的经纪人↑♂。优秀的人交易成功的套数更多π∴,一般的经纪人可能都没有成交⊙┊,虽然人均GMV达标了┊,但是∴△∴,6万名经纪人里♂▽,不是每一个人都能挣到钱——也就是说﹡⊿,真正为房多多创造真实贡献的经纪人数量△,可能还远低于6万人∴??。

                                                        详见:中文招股书摘录∟〇☆。2017年♂,房多多的闭环GMV是739亿元;2018年〇♀┊,房多多的GMV是1137亿元;2019年上半年▽?♂,房多多的闭环GMV是913亿元∟。GMV是一个线上交易的总成交额π,一般适用于电子商务平台◇∴。它反映的是☆π↑,你在你的平台上创造的总交易额⌒☆,代表着你的天花板的高度▽♀。

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